Prospek Pasar Properti Indonesia 2026: Kuatnya Hunian, Pergeseran Komersial, dan Sentimen Investor Nyata

Hunian (residensial) tetap menjadi pusat gravitasi pasar. Mordor Intelligence melaporkan residensial memimpin berdasarkan jenis properti dengan pangsa pasar 55.1% pada 2025, serta individu dan rumah tangga menyumbang 73.7% pasar berdasarkan pengguna akhir. Laporan tersebut juga mencatat struktur yang didominasi penjualan, dengan kanal penjualan memegang 72.2% pangsa pada 2025, sementara segmen sewa diproyeksikan tumbuh dengan CAGR 6.84% hingga 2031. Permintaan ditopang urbanisasi. Laporan itu menyebut porsi penduduk urban Indonesia melampaui 59% dari total populasi pada 2024 dan bertambah hampir 3 juta penduduk kota baru setiap tahun, merujuk pada World Bank. Laporan tersebut juga menyoroti pengembang yang menawarkan apartemen dua kamar tidur di bawah USD 67,000 yang memenuhi syarat pembebasan PPN, sehingga membantu menstabilkan penjualan residensial primer.

Properti Komersial di 2026: Momentum Logistik dan Strategi Mixed-Use

Aktivitas komersial sedang dibentuk ulang oleh permintaan logistik dan logika pengembangan mixed-use. Mordor Intelligence memprediksi properti logistik tumbuh dengan CAGR 6.49% hingga 2031 dan menggambarkan relokasi manufaktur “China + 1” sebagai penopang permintaan sewa jangka panjang untuk gudang modern. MarkWide Research menambahkan rincian tentang bagaimana real estate komersial Indonesia tersusun di segmen perkantoran, ritel, kawasan industri, dan hospitality, serta mencatat segmen kantor dan logistik memimpin kecepatan transaksi di area seperti tepian CBD Jakarta dan koridor industri Bekasi-Cikarang. MarkWide juga menggambarkan fasilitas logistik modern sebagai skema build-to-suit dengan luas lantai melebihi 2,000 square meters. Dalam praktiknya, laporan tersebut menyebut jaringan fulfillment e-commerce mempercepat timeline penyerapan gudang di koridor logistik Jawa, sehingga mendorong pengembang lebih banyak melakukan pembangunan spekulatif.

Kebijakan dan pergeseran regional penting untuk positioning 2026. Jakarta MarketBeat Q1 2026 dari Cushman & Wakefield mencatat regulasi yang secara resmi memperpanjang subsidi PPN 100% untuk properti residensial hingga 2026, sementara pemerintah telah memberi sinyal rencana untuk melanjutkannya sampai Desember 2027 untuk rumah tapak dengan harga hingga IDR 5 billion, dengan batas subsidi IDR 2 billion. Dari sisi pasar modal, laporan yang sama mengonfirmasi transaksi en-bloc Pacific Century Place (PCP) Tower (93,300 sqm) di SCBD pada Q1 2026, bernilai sekitar US$400 million, yang menunjukkan transaksi bernilai besar masih bisa terealisasi. Mordor Intelligence juga menyoroti pergeseran modal dari Jakarta ke pusat-pusat kota tier-2 di Jawa Barat dan Jawa Timur, serta mencatat DKI Jakarta memegang 39.4% pangsa pendapatan pada 2025 sementara Jawa Timur diproyeksikan tumbuh dengan CAGR 7.11% hingga 2031.

Sentimen investor pada awal 2026 terlihat lebih pragmatis ketimbang euforia. Bamboo Routes melaporkan bahwa masyarakat lokal dan pelaku pasar kerap menilai harga penawaran sebagai “terlalu optimistis”, dengan banyak penjual memang mengantisipasi negosiasi, dan menyebut sebagian besar properti residensial terjual sekitar 5% hingga 10% di bawah harga penawaran awal. Bamboo Routes juga menyoroti aturan operasional yang bisa menentukan berhasil tidaknya imbal hasil, seperti kewajiban lisensi Pondok Wisata di Bali untuk akomodasi wisata yang legal serta pembatasan sewa model Airbnb di beberapa kompleks di Jakarta. Untuk sewa jangka pendek di Bali, Bamboo Routes melaporkan kedatangan internasional melampaui 6 million pada 2024 dan mengutip target pemerintah sebesar 6.5 million untuk 2025. Laporan tersebut juga menyatakan okupansi rata-rata sekitar 43% hingga 65%, dan bahwa vila premium yang dikelola dengan baik di Seminyak dan Canggu bisa mencapai 75% hingga 85% saat musim puncak.